イエプラは仲介手数料や初期費用が安くなるというのは本当？その真実は？

イエプラの仲介手数料が安くなるのでしょうか？また敷金・礼金、などの初期費用についてはどのような料金体系になっているのでしょうか。近年出てきたイエプラというチャットを使った賃貸不動産サービスは、旧来の不動産屋とは一線を画すサービスになりますが、仲介手数料、敷金、礼金という旧来の古い慣習に対して、料金を安くできるのでしょうか？

このコラムでは、その真相に迫りたいと思います。

このコラムを読む前に、まず無料でイエプラのアプリをインストールまたは登録してみて下さい。

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イエプラの仲介手数料は安くなるの？

まず、イエプラで賃貸物件を見つけて、契約した場合に仲介手数料が安くなるか？というと、基本的にはなりません。

殆どの不動産屋が設定している「家賃一ヶ月分＋消費税」を請求されます。

これは、契約を最終的にするのは、イエプラではなく、不動産屋・物件オーナー、賃借人の三者になるため不動産屋が設定している仲介手数料に応じるしかないためです。

安くする方法としては、同業のiettyというサービスを使うことで50%off出来ます。

下のページからアプリをインストールすると、無料ですぐに試せます。

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そして、イエプラ経由で契約出来る物件の中には、交渉によって仲介手数料が半額・無料にできる物件もあります。

 

これはイエプラだから安くなるのではなく、イエプラ経由で多数の物件に対して交渉することができることによって、仲介手数料、敷金・礼金を下げることができるのです。

 

そもそも仲介手数料がない物件がありそれは、「エイブル」や「大東建託」などのように、自社で建てた賃貸物件を貸しているため、仲介手数料を取れないものもあります。

 

ですので、イエプラ以外の賃貸物件情報サイト経由で内見し契約してもこのような物件の仲介手数料は無料ということになります。

 

そしてイエプラ経由で仲介手数料や家賃、敷金・礼金の値段交渉は可能ですし、やりやす面があります。

 

ではイエプラだからこそ仲介手数料が安くなるか？というと、チャットなので、「面と向かって値引き交渉がするのが苦手」という方でも、値引き要求をはっきりとチャットを通して要求しやすいという点です。

もう一つの側面は、イエプラが複数の不動産屋に対して交渉ができるため、多数の物件のなかから値引き対応ができる物件を見つけることがやりやすという点で、非常に有利です。

 

 

イエプラを使って仲介手数料を安くする方法がある。

既に述べた通り、イエプラだからといって仲介手数料が安くなるということはありませんが、同じ業態のサービスにiettyというものがあります。

 

このサービスは、イエプラとほぼ同じチャットを使った賃貸不動産紹介サービスです。

 

それと、仲介手数料が全物件50%offになるというのが、iettyの目玉です。

 

つまり、イエプラや他の賃貸物件情報サイトで見つけた物件を、iettyへ空き状況を確認して、空いて入ればiettyで内見→契約と進めれば、全ての物件の仲介手数料が50%offになるという訳です。

 

仲介手数料は法律で決まっている？

iettyを利用すれば仲介手数料は誰でも50%offになりますが、それ以外にも仲介手数料を下げる方法はあります。

仲介手数料は宅建業法という不動産屋に関する法律によって、上限を「オーナー家賃の0.5ヶ月分＋消費税、家賃の賃借人0.5ヶ月分＋消費税」と定められておりますが、下限はありません。

また、両者の合意があれば、トータル金額を家賃の一ヶ月分以下の範囲までなら、その負担割合を変えても良いということになています。

つまり、賃借人の負担分を0円にすることも、可能なのです。

ほとんど全ての不動産屋は、オーナー、賃借人の上限が0,5ヶ月の設定になっているということを、隠しています。

では、なぜほとんどの賃貸物件は、家賃一ヶ月分の仲介手数料を取られるかというと、ちゃっかり契約書に「賃借人が仲介手数料を家賃一ヶ月分全部を負担する」と書いてあるのです。

そして、このことを絶対に不動産屋の担当者は説明しません。

そのため、仲介手数料は家賃の一ヶ月分というルールがあたかも当然であるかのようになっていますが、これは不動産業界の不誠実な策略です。

 

 

仲介手数料を値引きさせるテクニック

では、仲介手数料だけではなく、敷金、特に礼金を含めた値引きのテクニックをご紹介致します。

交渉が苦手な方は、チャット不動産屋のようなサービスに交渉を代行してもらうのがおすすめです。

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テクニック１他物件の存在

対象の不動産屋と交渉するときは、入居申し込みの前の段階でする必要があります。

そして、その段階で、他の不動産屋で他物件で相談をしており、どれにするかを迷っているということをブラフで言うことが重要です。

 

これによって、契約がこの人と取れない可能性をチラつかせることができます。

 

ただ、ここで強気な態度はせず、あくまで迷っていて困っている風の雰囲気でやることがポイントです。

あまり強気でいくと、面倒くさい相手だと思われます。

相手に他の希望者が現れた場合、そちらの優先されてしまうのは損です。

 

テクニック２家賃相場を抑える

交渉する前には、必ず物件があるエリアの家賃相場を抑えましょう。

そして更には、敷金・礼金の相場もざっと見ておきます。

相場はHOME’Sなどのサイトで、確認できます。

 

その上で、相場よりも高いか安いかで、交渉のスタンスを変えます。

相場よりも高いのであれば、割と強気で交渉し、安ければソフトな姿勢で交渉しましょう。

 

相場よりもやすいのに、強気でしつこく交渉すると、はねられてしまいますので注意が必要です。

 

テクニック３シーズンで姿勢を変える

賃貸不動産には繁忙・普通期・閑散期がありますので、その時期に合わせて交渉姿勢を変えることが重要です。

 

期間	状況	交渉
１~３月	繁忙期	ソフト
４~６月	平常期	普通
７～8月	閑散期	強気
9~10月	繁忙期	ソフト
11~12月	閑散期	強気

 

この時期を考えて、閑散期は強気で、平常期は普通、繁忙期はソフトにというように、姿勢を変えましょう。

よっぽど人気のない物件なら出来るかもしれませんが、繁忙期での条件交渉は基本的に難しいと思った方が良いでしょう。

 

テクニック4　予算が足りないと伝える

入居申し込みの前の段階で、予算が足りないため仲介手数料、敷金・礼金に対して払える金額を提示すると良いでしょう。

「具体的な金額を提示して、この金額の物件が見つかったら契約します」と言えば、相手は交渉しやすくなりますので、不動産屋の担当者は、その金額に向けて交渉してくれる可能性は十分あります。

この方法の欠点は、あまり気に入らない物件を持ってこられたときにどうするかが問題ですので、条件に詳細のこだわりがある方には向かない交渉法です。

 

事前に条件を提示して安くする方法

ここまでは、値引き交渉のテクニックをご紹介しましたが、ここでは値引き交渉をする前に、やすい物件を探すという方法をご紹介します。

 

チャット不動産屋なら、予め次のような希望を伝えた上で、案件を探してもらうということが簡単にできます。

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これらの条件と合わせて重要なのは譲れる条件をも伝えることです。

次は家賃が安くなる条件例です。

安くなる条件だけだと、物件の選択範囲が極めて限定されてしまうため、譲れる条件も提示する必要があります。

イエプラなどのチャット不動産屋がメリットはこのような条件を提示しても、ちゃんと探しくれるという点です。

それは登録してすぐに試すことができます。

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リアル店舗の不動産屋は、自分のところに利益が大きい物件を優先的に紹介しようとしてくるので、基本的にこちらの希望をほぼ無視されます。

では上記で上げた条件を一つ一つ説明させて頂きます。

 

 

間取りの条件に合わせて、相場よりも安い家賃の条件を提示する

本当は家賃が安い物件が一番良いのは明白です。

 

家賃が安ければ、そこに住む限り永続的にやすくなりますし、敷金・礼金、仲介手数料も家賃に比例して安くなります。

次では3年間住む場合で、費用がどれだけの差が出るかを計算します。

 

 

つまり、家賃5,000円の差が、3年たつと累計で210,000円という大きな差になります。

 

敷金・礼金0円物件を探してもらう。

物件には、敷金・礼金が0円にできる物件が常にあります。

 

とくに、閑散期の7~8月、11~12月は、物件が動かないので空きを早く埋める為に、条件を良くしてすぐにでも入居者を見つけたいと思うので、そのような物件が見つかりやすい傾向にあります。

 

仲介手数料が安くなる物件を探してもらう

これも敷金・礼金と同じで、物件が埋まらない場合は、オーナー側が家賃の一ヶ月分満額負担するという物件が出てくることがあります。

ですので、敷金・礼金も含めた入居時の費用の予算額を提示して探してもらうのが良いでしょう。

 

連帯保証人のみで入れる物件を探してもらう

連帯保証人のみで、契約で物件を探してもらう。

 

これは、連帯保証人さえいれば、保証会社を使わないくても契約出来る物件です。

 

それによって、保証会社への支払いが無くなる分安くなります。

 

 

フリーレント物件を探してもらう

物件には、フリーレント物件と言って、一定期間は家賃が無料になる物件があります。

無料期間は1〜3ヶ月程度のものが多く中には、6ヶ月という長期間のものもあります。

無料期間というメリットの代わりに、携帯電話のように一定期間内に解約すると、違約金を支払わなければならない、またはフリーレント期間相当分の賃料を支払いうなどの条件が盛り込まれているケースがあります。

しかし、一定期間そこに住む予定が確実ならば、かなりお得な条件になります。

 

入居時の費用を安くする小技

入居時の費用を安くする小技としては、入居日を月末または1日あたりにする方法です。

そうすると、約一月分の家賃が無料になる場合が多です。

例えば、4月30日、または5月1日に入居したとします。

そうるうと、通常の賃貸物件は翌月の家賃をだいたい25日～月末日のあいだに振り込むというのが条件になっていますので、30日、1日の入居だと翌月分を支払う期日が過ぎており、5月分の家賃は払わなくて良くなるケースが多いのです。

※但し、これは物件によって条件が違うので必ずそうなるわけではありません。

 

イエプラはATBBを開放してくれる

イエプラに登録することのメリットは、ATBBという不動産業者向けの賃貸物件情報サイトを無料で使わせてくれるとう点です。

 

賃貸物件は、スーモ、ホームズなどの大手賃貸物件情報サイトでも検索することが出来ますが、ATBBも合わせて使うとよりよい物件が見つかりやすくなります。

 

ATBBは不動産業者向けの賃貸物件検索サイトなので、情報の鮮度がとても高いのと、掘り出し物物件が多数掲載されています。

↓のリンクからアプリをインストールし、チャットでATBB希望とメッセージを送ると、ATBBへの案内をくれますので、試しに見てみることをおすすめします。

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掘り出し物物件は、すぐに埋まるため広告費を掛けてスーモ、ホームズなどのサイトに掲載する必要なないため普通では見ることが出来ません。

 

しかし、ATBBにはそのような物件か普通に掲載されていますので、人気がある物件を一般の個人でも早い段階で見ることが出来るのです。

 

ATBBで望みの物件を見つけたら、即iettyへ物件名を告げて空き状況を確認してもらい、空いて入れば内見→契約と進めていくことで、仲介手数料が50%offになるというやり方もあります。

 

仲介手数料が50%offになるだけでなく、望みの物件に出会える確率も、探す効率も非常に高くなるので、この方法は超絶におすすめです。

 

まとめ

賃貸不動産の仲介手数料は、不動産屋が家賃の一カ月分をもらうことがこの業界のルールになっています。

 

他の業界には理解が出来ないルールです。

 

最近では、礼金という不可思議がお金を取る物件が少なくなって来ています。

 

これも自然な流れではないでしょうか？

 

借り主が貸主へ何万円という大金をお礼のために払うというのは、異常な世界に感じるのは私だけでしょうか？

 

IT化が進んだことにより、借り主へ賃貸物件の情報を提供するコストが、著しく安くなっている今の時代において、未だに仲介手数料の料金が家賃の一カ月分にもなるというのは暴利と言えるでしょう。

 

そんな中で、イエプラ、iettyなどのサービスはより賃貸物件の情報を身近にしてくれますし、仲介手数料の削減に貢献してくれるサービスを利用しない手はありません。