「家いちば」という空き家売ります掲示場が、活状を呈しているという記事を読みました。
その記事のポイントをまとめました。
目次
家いちばを取り扱ったテレビ放送
家畜と山羊付の物件を購入した夫婦がどうやって家を使っているかを紹介した放送。
空き家問題
今までの不動産屋は次のような物件は取り扱ってくれなかった。
・価格が決まっていない
・場所は不便な土地
・家が古い
・残置物が多くある
・自分の親、親戚の物件
それによって、物件が流通しないので、売り手が困っており、土地が有効活用されず死んでいる状態になっていた。
売り手としては不要な資産を抱えているという問題があり、国内経済としては資産が流通せず閉塞しているという問題があった。
「家いちば」がこの問題を解決
「家いちば」従来の不動産屋では取り扱ってくれなかった、次のような物件も掲載した。
・価格が決まっていなくてもok
・どんな場所でもok
・どんなに古くてもok
・残置物が多く残っていてもok
・自分の親、親戚の物件でも本人の許可があればok
社長の藤木哲也氏が家いちばを立ち上げたのは2年前野10月。
128物件を掲載して15物件も契約に至った。
この成約率は驚異的な数値だ。
入札情報サービスを提供する「うるる」2016年に行った「空き家バンク運営実態調査」では、回答した219自治体の空き家バンク平均成約率は0.4件となっており、それと比較すると「家いちば」は圧倒的な成約率を誇っている。
このパフォーマンスの高さは、従来の不動産取引とは違う掲載条件の緩さにある。
「家いちば」の取扱い物件数
1件／2～3日の掲載依頼があり、掲載分の校正作業などがあり、掲載待ちの物件が常に30件もある状態。
全く宣伝もしていないのに、どんどん掲載依頼は舞い込んでくる状態である。
掲載した物件も、多数の問い合わせが来て、成約率も高い。
売り手買い手との意識の変化に対応
不動産を買う側も売る側も従来とはかなり違った意識で、契約をするようになっている。
売る側の意識の変化
「家いちば」に物件を掲載する空き家所有者にとって、不動産は重荷であり、資産ではい。
もらってくれるならタダでもよいし、ケースによっては残置物処理費用として50万円払うという物件さえある。
価格がついている物件でも、その値段は安くなっている。
残置物を処理すれば十分住める高原の別荘の物件では、バルブ時代には数百万円で取引されていたと思われる物件が150万円と言う破格で売られている。
自分の大切な資産を、高値で売るという意識はそこにはない。
買う側の意識の変化
資産としてではなく、利用するものとして購入し、10年後にまた150万円で売れればいいというクールな考えか方で購入する。
「遊ぶための費用」として、捉え、一生住む大切な資産という考え方をもっていない。
まだある障害
「家いちば」によって、今まで売れなかった物件が流通しはじめていますが、まだ障害も残っています。
売る側の罪悪感
売り手の意識が先祖伝来の土地・屋敷を売るのことへの罪悪感があり、近隣の人から軽蔑されるのではないかと思い、不要な不動産を売ることの障害になっている。
親が亡くなって相続した不動産をすぐに売るのはやはり気が引ける。
維持費
購入してからの、木の伐採などの一時費用と草刈りなどの維持費がかかるケースでは、買い手がなかなかつかない。
不動産情報が一元管理されていない
行政が保有する不動産関連情報の一元化がなされていない問題がある。
買った土地に家が建てられない、隣地との境界がはっきりしていない、水道が引かれていないといった購入後のトラブルを防ぐため、不動産の売買契約では、宅地建物取引士は多岐にわたる項目を調査する。法務局で謄本を取ることに始まり、税務署で固定資産評価証明書、道路課で道路台帳、水道局で水道管管理図を取る、法令上の制限を逐一確認するなど、手間がかかる。
政令指定都市クラスの自治体でなければ、こうした情報のデータベース化が遅れているほか、自治体ごとに部署名がバラバラだったり、必要な書類がそれぞれ違う場所にあったりする。そのため、情報を集めること自体にノウハウと時間がかかる。これが一元化され、素人でも簡単に調べることができるようになれば、買って安心かどうかがある程度予測できるようになり、流通は促進されるはずだ。
仲介手数料上限値があり、利益が出ない
仲介手数料の見直しが必要。
仲介手数料は、売買の場合、売買価格に応じて宅地建物取引業法で上限が決められており、売買価格が50万円だとしたら、仲介手数料は売買価格の5％が上限で、税込みで2万7000円。
この金額で前述した各種調査を全部行うとしたら、とてもではないが割に合わない。つまり、不動産会社にとって取り扱うメリットがないのである。
今後の展望
こうした中、国土交通省も空き家流通を図るため、400万円以下の物件については、仲介手数料の上限を実費なども含めて18万(プラス消費税)にするという動きがあり、現在、パブリックコメントを募集している。
早ければ12月中に公布、2018年1月から施行という計画というが、さて、それで空き家が動くようになるかどうか。
「家いちば」の知恵
藤木氏の場合、仲介手数料は宅地建物業法で定められた手数料の半額としているが、物件所有者に必要な書類を取得してもらうなど、あの手この手で出費を抑え、大幅な収益にはならないが、赤字にもなっていない状況という。そのほか、入札方式とする場合の手数料を別途設けるなどの工夫もしている。
空き家関連のビジネスが乱立する中、家いちばに追随する動きがないのは仲介手数料を鑑みると割に合わないと考える人が多い結果だろうが、モノはやりよう、考えようなのである。
まとめ
この記事を読んだとき、この業界がやはり遅れていいるし、「国土交通省」も遅れているし、更に感じたのは記事そのものを書いている人も遅れているということ。
日本の労働者人口が横ばいから減少に転じたのが20年前の1997年で山一ショックがあった年です。
それから、日本の全体人口が減少に転じたのは7年前の2010年。
この状況が予測できたし、既に空き家問題が表面化して何年も経っていますが、どこの具体的な対応をしていなかったところに、「家いちば」がそれをやったということと、まだ法律がそれについて来ていないということですね。
今の時代の流れから、10年以上遅れている業界なんだと思いました。
あとは、残置物処理業者が誰でも頼める安価な会社が出てきれくれればと思います。
