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新たな賃貸住宅を探す際にできたら初期費用を安く抑えたいと思うのは誰しもが思う気持ちでしょう。

 

引っ越しには、敷金・礼金、退去時にかかる費用、新たに家具・家電品が必要になったりと、大きな出費が発生します。

そんな中で賃貸物件の初期費用(仲介手数料他)は、仲介手数料が家賃の1ヶ月分、敷金が1~3ヶ月分、礼金が1~3ヶ月分取られます。

 

これはなかなか大きい金額です。

 

このコラムでは、この初期費用が安い不動産屋、不動産サイトを探し、ピックアップしました。

 

初期費用を抑えるための参考にいて頂けたら幸です。


初期費用はなぜかかる?

賃貸物件を借りるのには、先に述べたように仲介手数料、敷金、礼金がかかりますが、そんなお金をなぜ取られるのでしょうか?

 

仲介手数料とは何の費用?

不動産屋側は賃貸物件へ賃借人が入居するまでに、部屋を探す、内覧をする、契約書類を整え手続きをする、審査をする、大家と審査絡みの交渉をするといった手間が発生します。

この部屋探し~入居までの一連の手数に対して仲介手数料という形で収入を得ているのが不動産仲介業者です。

この仲介手数料の金額は「宅地建物取引業法第46条」と「国土交通省告示 第172号」で定められており、「消費税込みで双方から受け取る合計額は賃貸料(消費税を含まない額)の1.08ヶ月」とされております。

家賃の1ヶ月分の1.08%を越えてもらってはならないのです。

 

情報サイトに仲介手数料の金額が書かれていない場合は、家賃1ヶ月分の1,08%取られると思ってほぼ間違いはないでしょう。

 

敷金とは何の費用?

賃貸住宅を借りる際には多くお場合家賃の1~3ヶ月程度敷金が必要になります。

敷金は、民法619条及び判例で定められています。

賃料その他の賃貸借契約上の様々な債務を担保する目的で賃借人が貸借人に対して交付する停止条件付きの返済債務を伴う金銭

分かりやすく言うと、賃貸物件の家主が家賃の滞納リスクや、物件が壊されたり汚されたりするリスクに対して補てん・保全するために事前に預かるお金です。

そのため、これらのリスクが生じなかった場合、つまり「通常に使用した場合」には返金されるべきお金になります。

返金されなかった敷金は、借主が主要因で明らかに通常の使用では生じない汚れの清掃や破損箇所の補修等に使われます。

よく言われる「現状回復」という表現は、、賃借人が入居時の状態に戻す義務があると不動産屋、家主に言われてその費用を負担するケースが多いですが、これは騙されていると言えます。

通常の使用による劣化、汚れに対する原状回復義務は賃借人にはありません。

この「原状回復」に関して「通常に使用して」破損、汚れが生まれたものなのか、そうでないのかとういのは非常に重要なポンントです。

不動産屋、家主の実態は、通常の使用で生じた破損、汚れも賃借人に請求するのが常識になっており、反論しなければそれを負担する羽目になるでしょう。

つまり、騙された方が悪いというロジックでこの業界は動いています。

 

礼金とはなにか?

礼金とは、昔からの慣習が今になっても残っているだけの費用です。
昔は、土地を持っている人の地位が今よりも高かったという社会的な背景から、部屋を貸してくださる大家さんへお礼の気持ちにお金を包むという慣習があったのです。

さらには、親御さんが大家さんに対して、「自分の息子の面倒を見て下さいね」という気持ちを込めてお金を包んでいたという慣習があったのです。

この慣習がそのま残っているだけの理由で、家賃1~3ヶ月分のお金を取られます。

 

地主の立場は強い

これらのお金の負担を賃借人が負う理由には、やはり地主の立場が強いという潜在的な社会的意識が背景があると思います。

賃借人側のリスクは全く配慮されません。

入居した部屋の上、隣が非常にうるさくて、睡眠を阻害される、近隣の治安が悪い、実際に入居してみたら立て付けが悪くドアがきしむ、排水口から匂いがする、温水の出が悪い、隣の家の人がゴミ玄関先にゴミを捨てる、など賃借人側も多くのリスクを負います。

入居前には知ることができないリスクが沢山あります。

そして、家主・不動産屋はこれらの賃借人側のリスク情報を絶対に隠します。

 

引っ越しそのものは、結構なお金と、かなりの労力がかかるので、リスク情報が隠されている場合の、リスクを負っていて、それは家主側は負担しません。

家主側のリスクは、賃借人が負担して、賃借人側のリスク情報は隠されたまま、そのリスクは一方的に負担するというとても不公平な考え方がまだ根強く残っているのです。





初期費用が安い賃貸不動産仲介業者をピックアップ

初期費用を安く抑えられる賃貸不動産仲介業者を4社をピックアップしました。

No1 レオパレス21

レオパレス21は、仲介手数料、敷金礼金が0円の物件が多数あります。

保証委託料を家賃の65~120%取られるお部屋と、仲介手数料がかかるお部屋があります。

つまり、家賃1ヶ月分の65~120%は他の不動産で言う仲介手数料・礼金に該当するものがかかりますが、他の不動産屋と比較すると初期費用は格安です。

少し家賃は高めになっているとは思いますが、初期費用は非常に安く済みます。

 

但し、短期間での入居者を対象にしているので、長く住みたい方には向かない物件です。

 

契約はマンスリープラン、ウィークリープランがあり、短期での利用には最適です。

 

No2 いい部屋ネット

いい部屋ネットは、不動産仲介業者の中では、掲載物件数が多く、一部仲介手数料がゼロ円か家賃の1ヶ月分の半分で入れる物件があります。

 

いい部屋ネットは、大東建託が運営している情報サイトになり、大東建託が建てた物件は仲介手数料が安くなります。

それ以外の物件は、家賃1ヶ月分満額かかる場合が多いです。

 

口コミでの評判は高く、お部屋の質は良いと言われています。

仲介手数料がやすくなる部件の件数は多くないので、まずこのサイトで仲介手数料が安い案件からお部屋を探し、希望の物件が合ったら決めてしまい、なかったら他をあたるという順序でお部屋探しを進めるのも手です。

 

No3 エイブル

エイブルは全物件の仲介手数料が家賃1ヶ月分の半分で済みます。

他業者と違い、一部の物件ではなく全物件が対象になるというのがいいですね。

また物件によっては、期間限定で仲介手数料が無料のものがあります。

欠点は掲載物件が少ないということ。

仲介手数料が安くなる物件は、不動産仲介業者が直接管理している物件に限られる場合が多いので、どうしても物件数は少なくなります。

口コミでは、家賃に値引き交渉に応じてくれたというコメントを見かけますので、エイブルは結構柔軟に価格交渉に応じる体制があるのだと思います。

期間限定で仲介手数料を無料にする物件を出すなどは、店長が売上ノルマ達成のために、一時的に価格メリットを出して顧客を呼び込んでしまうような企画をやる体質の会社なのでしょう。

 

No4 ミニミニ

ミニミニは全ての物件で仲介手数料が家賃の半分です。

敷金礼金0円の物件もあり、検索してみると全体2割弱程の物件がそれにあたります。

これらの物件に条件が合うものがあるのなら、初期費用は非常に安く抑えられます。

レオパレスよりもお得でしょう。

仲介手数料が家賃1ヶ月分の半額だとすると、エイブルのほうが若干物件の質が高い気がします。

 

ミニミニは「スーパー君」というシステムがあり、入居時の費用が安く上がるプランが用意されています。

入居安心サービスとう、サポート会員になると24時間体制でのトラブル対応メニューがあり、安心です。

 

費用は期間で考えるのが正しい

不動産仲介業者大手で、常時仲介手数料を安くしているところは、上に上げた4社です。

他の不動産仲介業者だと基本的に家賃1ヶ月分取られます。

但し、物件を選ぶ際は、初期費用ではなく、一定期間の費用をで比較をするべきでしょう。

最低2年は住むならば、2年間でかかる費用を計算して、物件の比較をすることが正しい比較方法と言えます。

レオパレス21などは、家賃は高めの設定になっていますので、住む期間が長ければ長い程割高になります。

不動産仲介業者、不動産情報サイトのランキングコラムを次に書いておおりますので、より理想的なお部屋探しの参考にして頂ければと思います。

不動産仲介業者と不動産情報サイトとは根本的な違いがあります。

この違いを理解した上で活用すると、よりお部屋探しの精度と効率が上がります。

その違いは次のコラムで書いておりますので、ご参照下さい。

 

 

理想的なお部屋探しの方法は?

既に上げた不動産仲介業者の物件は、仲介手数料が割引になる特典があり、その分物件の質が低いという訳ではなく、内容はちゃんとしたものです。

しかし、どのサイトにも共通しているのが、掲載物件数が少ないということです。

これらのサイトで物件を探しながら、この掲載物件数が少ない点を補うことができるサービスがあります。

 

「イエプラ」というオンラインチャットで、お部屋探をしてくれるサービスです。

イメージとしては、不動産屋に出向き担当者にお部屋の相談をしているのを、直接面談ではなく、オンライチャットに代わると考えると分かりやすいです。

「イエプラ」はパソコンでもスマホアプリでもやり取りができる上に、レインズという不動産業者向けの大量に物件が掲載されているデータベースを使っているので先に上げた、掲載物件数の少なさを消し去ってくれます。

また、その中から初期費用がお得な物件を探してもらったリ、先に上げた不動産仲介業者のサイトに掲載されている物件の空き状況を問い合わせると、迅速に回答してもらうことも出来ます。

不動産仲介業者とオンラインチャット「イエプラ」を複合的に使うと、よりお部屋探しの効率が高まり、希望する物件に出会える確率が上がると言えます。

→イエプラの詳細はこちら