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昔と違い、賃貸物件を探す際には大量に物件を掲載しているサイトがあるのでかなり楽に物件を見つけることが出来るようになりました。

 

@nifty不動産スーモホームズなどの大量に物件を掲載しているサイトには、500万~1,000万件ほどの物件が常時掲載されています。

こんなサイトがなかった時代は、地元の不動産屋に行って、極めて限られた物件情報の中から選ぶしかありませんでした。

更には、不動産屋側が情報を持っていて、利用者側の私たちには情報がなかったので、不動産屋の言いなりになるしかありませでした。

情報を持てる者と持たざる者では、持てる者が常に有利になります。

これらの問題を大量に物件を掲載している不動産情報サイトがある程度解決してくれるようになりました。

 

しかし、こので生まれたのが、おとり物件です。

 

このコラムでは、オトリ物件とはなにか?その対処方法、上手に効率的に自分の希望に沿った物件を適切な価格で見つける方法をお伝え致します。


おとり物件とはなにか?

おとり物件とは何かというと、実際には埋まっているけど、空いていると表示されて掲載されている、賃貸不動産物件です。

もう既に入居者が決まっていたり、そもそも入居者が存在しているのに空き室を裝ってネット上に入居者募集をしている物件です。

その名は「おとり物件」「おとり広告」「釣り物件」などと呼ばれています。

一般にはそれほど、認知されていない実態です。

 

利用者側にはなにが起こるの?

これによって利用者側に起こることを具体的に書いてみます。

引っ越しすることになったら、多くの人はネット上の不動産情報サイトで自分が希望する物件の条件を指定して次の転居先を探します。

サイトで検索して気に入った物件がみつかった、内覧の申し込みをしていざ約束の日時に担当する不動産屋へと向かいます。

不動産屋に到着するなり言われるのが「すみません、、、お約束の物件が今さっき他の人に契約されちゃいました」というセリフです。

そして、椅子に座るよう促され、担当者が「でも他にもおすすめの物件がありますのでご紹介します」と言い出し、色々な物件を見せられますが、なかなか気に入った物件がない。

条件を伝えると、なかなかこの条件を満した物件がないのに、この物件はおすすめですので、今ちょっと見に行ってみますか?と勧められ見るだけ見に行く。

しかし、やはり気に入らない。

というような、展開になります。

つまり無駄な時間を使うことになります。
これはある意味時間泥棒ですね。

犯罪にはなりませんが時間という大切な資産を利用者から盗む行為です。

 

そして特徴的なのは、おとりでサイトに掲載されている物件は、とても好条件で魅力的な物件が掲載されます。

 

こんなことが、利用者に起こります。

 

 

不動産屋側からみると

不動産屋からみると、不動産屋には「自社管理物件」と「他社管理物件」
の2つあります。
自社管理物件は家主から直接賃貸管理の依頼を受けて、空きが出たときは借り主を見つけて契約までの手続きも行います。

そして、家賃の集金代行などを行いそこから手数料5%を貰うなのどの取り決めをしている場合もあり、仲介手数料以外の収入が見込めるので、自社管理物件をできるだけ契約したいと思っています。

しかし、自社で管理している物件だけでは数に限りがありやっていけないので、他社管理物件の借り主を見つける営業活動をして、仲介手数料で利益を出そうとします。

 

自社管理物件・他社管理物件の流れ

不動産屋は自社管理物件の借り主を自分で見つけてくることもありますが、より早く入居者を見つけるためには、図のように「不動産業者向け賃貸物件情報データベース(レインズ)」へ空き物件の情報を登録します。

競合他社はそのデータベースの案件を参照して、スーモホームズなどの不動産物件情報サイトへ掲載します。

 

これで他社管理の物件を営業して、利益をあげようとします。

おとり物件はここで生まれます。

 

不動産屋は他社管理物件を不動産情報サイトに掲載する際、もう既に埋まっている「条件がよい魅力的な物件を」空いていると偽の申告して掲載してしまうのです。

このおとり物件を掲載することによって、来店者の獲得を出来てしまうのです。

通常のビジネスでは来店者を増やすというのいは、広告費などのコストがかかりますが、この偽情報によって無料もしくは安く来店者を増やすことができるというわけです。

すなわち、嘘の情報をサイトへ流し、安く集客して契約を取り付けようという違法行為が「おとり物件」なのです。





取引様態を見る

おとり物件の見分け方の一つに「取引様態」という項目があります。

スーモの記載例でいくと取引様態の種類には「貸主」「代理」「仲介元付(仲介)」「仲介先物(媒介)」という4つがあります。

 

・貸主
家主さんが直接掲載している物件。

・代理
サブリースなどで家主さんより物件の管理を任されている状態。
ほぼ家主と同じ扱いです。

・仲介元付(媒介)
家主より直接賃貸管理依頼されている物件。
不動産屋の直接管理物件になります。

・仲介先物(仲介)
他社管理物件です。
「仲介元付」の不動産屋より広告を許可されている物件です。

 

そして、貸主、代理、仲介元付と記載されている物件にはおとり物件はありません。

 

何故かと言うと、貸主、代理は自らがおとり物件を掲載する意味がありませんし、仲介元付(媒介)が家主の物件をおとりにして集客しているということばバレると信頼を失うからです。

多くのおとり物件は仲介元付(仲介)と記載されている物件の中にあります。

 

↓はスーモの物件概要欄ですが、赤丸の部分に仲介と記載があります。

↓エイブルの物件の欄ですが、取引態様欄には、媒介(元付仲介)と書かれています。

 

 

取引態様の実態

おとり物件に振り回されないために「貸主」「代理」「仲介元付(媒介)」と記載されている物件だけ検討すればよい?とは言えません。

何故かと言うと、そもそもこの3つの物件情報の数が非常に少ないからです。

ホームズスーモのサイトを見ると、「貸主」「代理」「仲介元付(媒介)」の物件を見つけるのは困難です。

ですので、物件探しをするには仲介先物(仲介)を含めて探す必要があります。

 

 

おとり物件は違法

不動産の広告には、宅建業法でその条件が明確に規定されており、表現・表示方法に細かい決まりがあります。

 

おとり物件は完全に宅建業法違反ですし、不動産の表示に関する公正競争規約違反にもなります。

但し、物件が埋まった時点からサイトの掲載を削除するまでには、ある程度の時間がかかるので、その時間が長いか直ぐかという微妙なラインを使って法をかいくぐっているのが実態です。

2008年には、不動産仲介業大手の「エイブル」がおとり物件をインターネット上で掲載していたということに対して、公正取引委員会が景品表示法違反(おとり広告・優良誤認)で排除命令を出しました。

エイブルは自社サイトではなく、CHINTAIという他社のサイトへおとり物件を掲載していたことで、排除命令を受けています。

自社サイトにはおとり物件は載せないのですね。

↓当時の記事を読む場合はクリック

エイブルに排除命令 ネットでニセ物件情報

エイブルに排除命令 ネットでニセ物件情報 2008年07月01日
不動産仲介のエイブルが、景品表示法違反で公正取引委員会から排除命令を受けた。公取は同社が自社サイトや情報提供先のCHINTAIが運営するサイトなどに架空物件や実際と異なる築年数を表示したとして、「おとり広告」などに当たると指摘。賃貸仲介業界では以前もチラシなどでの「おとり広告」が問題視されたが、サイト関連では今回が初めてだ。

今や賃貸物件は「ネットで探す人が最も多い」(不動産関係者)。紙媒体の教訓もあり、ネット上の“誘導合戦”がおとり広告の温床とならぬよう、業界でも一定の対策を講じている。「HOMES」や「フォレント」など大手不動産ポータルサイトは、運営会社が掲載物件の審査機関を設置。多くの不動産業界団体が加盟する不動産公正取引協議会(協議会)でも、自主規制を制定し、逸脱がある場合は企業へ警告を出している。

多くの賃貸仲介会社が複数サイトに物件情報を掲載する中、エイブルは自社サイトと「CHINTAI NET」のみで情報を提供。協議会にも未加盟で「あくまで自社内での規律が求められる立場」(不動産関係者)。

公取の指摘に対し、エイブルは「データの入力ミスやシステムの誤作動が原因」とし、チェック体制の強化など再発防止策を発表した。ただ、2000年に宅地建物取引業法違反で東京都に業務停止処分を受けた経緯もあり、業界内ではその“本気度”を疑う声もある。疑念払拭には対策を徹底させるほかない。

(許斐健太 撮影:尾形文繁 =週刊東洋経済)

その時のニュースです。 エイブルに排除命令 ネットでニセ物件情報

エイブルは大手なので摘発されたのだと思います。

おとり物件は不動産業界では当たり前の営業手法です。

こんな違法行為やっても大丈夫なのはこの業界の特徴でしょう。

 

 

おとり物件を回避する方法

ではおとり物件を回避するにはどのような方法があるでしょうか。

自分が希望する物件を効率的に探すには次の3つが必要です。

 ①自分が希望している物件を効率的に見つけることができる
②物件情報の鮮度が高い
③キャッシュバック、仲介手数料・敷金礼金、家賃の割引などの得があるお部屋を見つけることができる

この3つの条件を満たした不動産仲介業者不動産情報サイトはなかなか無いのが実態です。

先述べたように元付け仲介業者(媒介)物件の露出は非常に少ないので、効率を考えると@nifty不動産スーモホームズなどのような、膨大な物件掲載数を誇るサイトを使うのが効率的です。

しかし、おとり物件が多いのも事実です。

 

そこで、便利なのは「イエプラ」という賃貸物件をオンラインチャットで探してくれるサービスです。

このサービスは、お店へ行くことなくスマホ、パソコンからチャットで希望条件を提示し、それに沿った物件を探してもらうサービスです。

このサービスでは「持ち込み物件」も対応してくれるので、@nifty不動産スーモホームズで検索して気に入った物件があったらそのURLをチャットで送ると、空き状況を即回答してくれます。

これを使えば、オンライ上で直ぐに空き状況が分かるので、おとり物件に振り回されることが無くなります。

事前に空き状況を確認してから、内覧を申し込めば良いのです。

またイエプラは不動産業者向け賃貸物件情報データーベースレインズの情報も見ているので、情報の鮮度は高く、情報量も豊富です。

→イエプラの詳細はこちら

但し、完璧なサービスという訳ではなく、欠点もあります。

イエプラ関連のコラムは次で書いておりますので興味がある方はご参照願います。